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                  找房攻略 | 寫字樓選購十九條鐵律,千萬不要越界

                  發布時間:2020-04-14 15:39:15



                  選購寫字樓是一門大學問,投資者不僅要考慮到價格、地段、環境、交通等因素,還有很多門道需要清楚,才能避開陷阱。

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                  無論是投資還是自用,寫字樓的選購邏輯跟住宅有很大的不同。

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                  先說地段,無論選哪個區域,最好選城市主干道上的寫字樓——道路的知名度越高越好,盡量不要選窩在小巷子里的寫字樓。熟悉的路名,不僅是房屋價值的一部分,至少還更容易讓商務社交伙伴找到。

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                  寫字樓要講究「地標含金量」,它甚至是一種無形的資產信用擔保。從硬件上講,所在道路越顯赫,建筑造型越令人記憶深刻——有愉悅感的那種深刻,地標含金量通常就越高。

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                  所以,能稱為地標的寫字樓,通常都是由大牌建筑事務所設計。你在買寫字樓時,要特別注意建筑設計單位是誰——大牌建筑事務所至少在建筑造型(包括外立面)上擁有更高的美學保險度。建筑造型不僅是一個寫字樓項目的臉面,更是入駐企業的直觀形象。

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                  寫字樓的公共大堂,同樣是企業形象的構成要素。通常情況下,大堂挑高越高,越顯氣派——樓書上一般都會寫調高了幾米。同時,大堂接待臺的設計、頂上吊的燈、墻上掛的畫等等,都會影響大堂的氣質觀感,但是這些你在期房預售時看不到的——所以,你最好選有寫字樓開發經驗的地產商。

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                  從開發角度講,寫字樓比住宅復雜。有經驗的地產商和沒經驗的比,造出的住宅通常未必有多大差別,但是造出的寫字樓,差距會非常明顯。

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                  地下車庫是檢驗一座寫字樓品質高低的有效場所。當然,如果你買的是期房,是看不到的,但至少你可以關注這么兩點:一是地下大堂是否有精裝修效果圖,二是地下車庫通往地下電梯廳的動線。

                  見過這樣一個寫字樓,外表看起來頗是高大上,但其中一幢的地下電梯廳入口,必須穿過自行車和電瓶車的停車庫才能到達,層高低得要死,如果你是在里面辦公的老板,試想一下,這是什么感受?

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                  電梯是要命的東西。電梯的數量、位置設計、升降速度(快的通常貴),都會影響上下班高峰期的人員疏散效率。那些需要排長隊乘電梯的寫字樓,租金很難高上去。

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                  寫字樓的戶型面積段設置,非常關鍵。對于地產商來說,通常把面積分割得越小,銷售速度會越快;但是,對于購買者來說,這會嚴重影響寫字樓本身的價值。戶型面積被切得越碎,將來入駐的企業檔次就越低,魚龍混雜,再高級的寫字樓,檔次也下來了。我見過不少地段很好、建造標準很高的寫字樓,就因為這個原因,租金一直高不上去。

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                  所以,要盡量選那些整層銷售的寫字樓。有些寫字樓,整層面積可以小到300平米左右。當然,如果購買力不夠,那就盡量挑大戶型占多數的寫字樓——你買其中僅有少量的小戶型。這些小戶型的租金回報率,往往會更高。

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                  盡量選精裝修交付的寫字樓。和住宅不一樣,寫字樓的精裝修,是指吊頂、墻體、網絡地板(又稱為布線地板,安裝方便各種強電、弱電的走線路徑)以及空調、新風等基礎硬件,入駐企業最快只需要花兩三個星期在內部做一些空間隔斷,就可以直接搬進去。這有利于縮短寫字樓的租金培育期。

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                  你還得關心一下空調。中央空調,聽起來很高大上,但它是統一時間開冷氣的,正常下班時間之后通常就會關掉,不然太浪費運營成本。但是,對于中國的企業來說,加班是常事,大夏天要是呆在沒有冷氣的辦公室里加班,會迫使不少人換寫字樓。冷氣是不會為幾家加班的企業單獨開啟的,就算會開啟,費用也是高得嚇人。

                  所以,最好關注一下,是不是空調VRV系統——簡單說,就是可以單獨計費、成本又相對可控的類中央空調。很多地產商不舍得裝這種空調,因為它更貴。

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                  如果不是景觀資源異常獨特,沒必要選高樓層。地產商在銷售定價時的樓層價差系數,在租金市場很難體現出來。

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                  還要關注一下你看中的寫字樓,是否預留了食堂空間。在辦公室里吃外賣的寫字樓,和可以到樓下食堂用餐的寫字樓,租金很可能是不一樣的。如果本身沒有食堂,也要看看步行五分鐘之內是否有足夠充足的餐飲資源,關鍵是快餐店。因為,中高檔餐飲店的功能只是便于老板的商務宴請,員工哪能天天吃大餐呢。

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                  如果要求再高一點,還可以關心一下,寫字樓本身配有中大型會議室嗎?現在的企業辦公文化,更注重分享交流,定期搞個培訓,不定期搞個派對,自己的會議室就未必夠用。寫字樓本身要是就有大中型會議室可供臨時租用,更能滿足新一代入駐企業的需求。

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                  樓下最好有咖啡館。如果還沒有,你最好把自己想象成星巴克高管,換位想一想會不會在這個寫字樓的商鋪里開店。

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                  總之,買寫字樓,你最好先把自己想象成是一個苦哈哈的上班族,用這種思維去挑寫字樓:中午吃飯方不方便,離地鐵口近不近,在一定交通時間范圍內能否租到租金可控的住房……好的寫字樓,應該是上班族的樂園,而不應該只是老板的宮殿。

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                  最后補充一點,寫字樓的物業管理方,同樣很重要。再好的硬件,都經不起物業管理方的折騰;一個站姿東倒西歪、制服丑到你想哭的保安,站在寫字樓門口,影響的是所有入駐企業的形象觀感。

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                  買寫字樓是一件相對復雜的事,這么十幾條,肯定還遺漏很多東西,但還是希望對你有一些些簡明扼要的參考作用。

                  來源:德科地產頻道


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